Køb af ejendom i Danmark – det skal du være opmærksom på 

Bopælspligt – skal nogen bo i boligen? 

For mange udlandsdanskere er bopælspligt et af de mest centrale spørgsmål. I Danmark har størstedelen af boliger, bortset fra sommerhuse, bopælspligt. Det betyder helt enkelt, at der skal være en person tilmeldt det danske folkeregister på adressen.

Line forklarer: “Bopælspligt handler ikke om, hvor mange måneder du opholder dig i boligen – det handler om, hvem der står registreret som boende.”  Hvis ingen er registreret på adressen, kan kommunen reagere og kræve, at boligen bebos. Ligeledes gælder det også, at den registrerede person så reelt skal bo i boligen, hvilket betyder, at de skal overnatte i boligen mindst 180 nætter om året. 

→ Læs mere om bopælspligt i vores vidensbank 

Du kan dog godt opfylde bopælspligten ved at lade andre bo der – det behøver ikke være dig selv. Har du derimod fat i en bolig uden bopælspligt, må den gerne stå tom. Det er dog vigtigt at kende konsekvenserne, hvis for eksempel dine børn flytter ind og registrerer sig i en bolig uden bopælspligt, kan status ændre sig – og så forsvinder retten til at lade boligen stå tom,” forklarer Line.

Bopælspligt handler ikke om, hvor mange måneder du opholder dig i boligen – det handler om, hvem der står registreret som boende.

Bopælskravet – få tilladelse til at købe boligen 

Mange danskere i udlandet bliver overraskede over, at der ikke er fri adgang til det danske boligmarked som dansk statsborger. For at kunne købe en fast ejendom i Danmark, skal du nemlig opfylde det, der hedder bopælskravet – hvilket vil sige, at du skal have fast bopæl på købstidspunktet eller tidligere have haft fast bopæl i Danmark i sammenlagt fem år. 

Har du ikke boet i Danmark i sammenlagt fem år, skal du søge tilladelse hos Civilstyrelsen. Ventetiden er ofte 2–6 uger. Heldigvis, forklarer Line, “er det meget få danskere, der ikke får lov. Men tilladelsen er obligatorisk, og det skal skrives ind som forbehold i købsaftalen, så man ikke mister boligen, mens man venter på svar.”  

Hvis din partner, fx en udenlandsk statsborger, også skal stå på skødet, skal vedkommende typisk også have tilladelse. Alternativt kan du købe boligen alene og sikre jer indbyrdes via en aftale – men det kræver særskilt juridisk rådgivning. 

→  Læs mere om bopælskravet i vores vidensbank 

Boligens tilstand – Undgå skjulte fremtidige udgifter

Line understreger også vigtigheden af kende boligens tilstand ordentligt, inden du skriver under på købsaftalen til jeres nye bolig. “Asbest, gamle olietanke og defekte kloakker er tre ting, der virkelig kan overraske en køber – og som kan blive ekstremt dyre, hvis man først opdager dem efter købet.” 

Du skal være særligt opmærksom på: 

• Asbest i tag eller ældre byggematerialer 
• Radon – en gas fra undergrunden, der kræver ekstra ventilation i kælderen 
• Olietanke – selv en tank, som er registreret som ‘afblændet’, kan være forkert lukket 
• Kloakering – slid, stormskader og stigende regnmængder skaber problemer 
• Skimmelsvamp – særligt i kældre og ældre huse 
• Bly og PCB – typisk i byggeri fra før 1980 

Overvejer du at købe ejerlejlighed, bør du være ekstra opmærksom på ejerforeningens økonomi. Her skal du være særlig opmærksom på fælleslån, større planlagte renoveringer, foreningens drift og vedligeholdelse, samt husorden, vedtægter og evt. udlejningsregler. 

Du bør også tage stilling til energimærket, da mange er op til 10 år gamle, og beregningerne ofte ikke afspejler det faktiske energiforbrug. Her anbefaler Line: “Bed altid om at se en udskrift af sælgers faktiske forbrug. Energimærket giver et fingerpeg – ikke nødvendigvis sandheden.”

Finansiering som udlandsdansker – en proces med flere benspænd 

Finansiering er typisk en af de største udfordringer for udlandsdanskere. Ikke fordi økonomien ikke er i orden – men fordi bankerne er underlagt stramme regler i forhold til hvidvaskningsloven og “Kend din kunde”-princippet.

1. Dansk bankkonto kræver et berettiget formål

I dag kan banken ikke frit åbne eller videreføre konti for personer bosat i udlandet, medmindre banken kan dokumentere det, der hedder berettigede og legitime formål. Og det kan gøre det meget udfordrende at få en konto i Danmark, hvis du gerne vil købe feriebolig eller lignende, men ikke nødvendigvis flytter til landet lige foreløbig. Derfor er Lines bedste råd: “Har du en dansk konto, når du rejser ud, så hold fast i den. Det kan vise sig at være guld værd, når du skal købe bolig senere.” 

→ Læs mere om bank i Danmark i vores vidensbank 

2. De fleste banker kræver, at du flytter til Danmark – ofte inden for 6 måneder 

Hvis du ikke planlægger at flytte hjem inden for et halvt år, kan finansiering af dit boligkøb være vanskelig. I særlige tilfælde accepterer nogle banker op til 12 måneder. 

3. Udbetalingskravene kan variere  

I almindelige bolighandler skal du som regel kun betale 5% af den samlede købesum kontant, men når kunden er fra udlandet, vil bankerne ofte kræve en højere udbetaling. Kravene varierer fra sag til sag, men Line oplever generelt følgende: 

• Dansk statsborger alene / med dansk partner: ca. 10% i udbetaling 
• Med udenlandsk partner: 20–40% 
• Ren ferie-/opholdsbolig uden planer om hjemflytning: helt op til 70% egenbetaling 

4. Der skal være styr på dokumentationen

Du skal typisk fremvise dokumentation såsom ansættelseskontrakt, kontoudtog og opsparingshistorik, oplysninger om rådighedsbeløb og eventuel dokumentation for kommende flytning til Danmark. Line forklarer: “De fleste banker kan faktisk ikke lave en simpel beregning på et boligkøb, uden at man er oprettet i deres systemer. Og for at blive oprettet af deres systemer, så skal man have et CPR nummer.” Så det er godt at få styr på dokumentationen med det samme.

Start i god tid 

Som udlandsdansker kan du sagtens købe bolig i Danmark, men processen er mere kompleks end for købere, der allerede er bosat i landet. Konklusionen fra Line er derfor klar: ”Start i god tid, og hav dokumentationen på plads, inden du begynder at gå til fremvisninger. Så er du klar til at byde på drømmeboligen, når du ser den.”