At navigere i kompleksiteten af ejendomsskatter kan være en udfordring, især for danskere, der bor i udlandet. Uanset om du overvejer at købe en bolig i Danmark eller sælge en, er det afgørende at forstå nuancerne og ikke mindst mulighederne for skattefritagelser og -reduktioner.
Skrevet af:Danes Worldwide
Publiceret:
Skrevet af Morten Neumann, skatterådgiver og en del af Danes Worldwides ekspertpanel.
Du vil automatisk blive opkrævet dansk ejendomsværdiskat fra overtagelsesdagen, når du køber et hjem i Danmark – men ofte kan du begrænse, hvor meget du skal betale i ejendomsværdiskatter, hvis du flytter ind senere eller flytter ud tidligere. Det samme gælder, hvis du forlader ejendommen, før et salg er gennemført.
Først er det vigtigt at skelne mellem ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Ejendomsskat beregnes på den grund, hvorpå ejendommen er beliggende, mens ejendomsværdiskatten beregnes af selve værdien af ejendommen. Fra 2024 skal begge skatter betales via din personlige skat og opkræves via din forskudsopgørelse og endeligt via din årlige årsopgørelse. De nye boligskatteregler for 2024 har desuden medført, at i stedet for at bruge historiske ejendomsværdier som grundlag for beskatningen, anvendes de faktiske markedspriser. Modsætningsvis har lovgiver valgt, at sænke de gældende skatteprocenter.
Ejendomsværdiskat betales for eksempel på huse, ejerlejligheder og sommerhuse med en sats på 0,51 pct. af den del af den aktuelle offentlige vurdering (minus 20 % rabat) der ikke overstiger et beløb på DKK 9.200.000 og 1,4 pct. på den overskydende del. Ejendomsværdiskatten for et nyere hus vil med en offentlig vurdering på DKK 5.000.000 således beløbe sig til DKK 20.400 årligt.
Den automatiserede beregning med de danske skattemyndigheder afhænger af overtagelsesdatoen på skødet, da dette bestemmer, hvornår beregningen af ejendomsværdiskatten starter og slutter. Dog kan ejendomsværdiskatten i tilfælde af huse og ejerlejligheder (men ikke sommerhuse) under visse omstændigheder udskydes indtil den dato, hvor ejeren faktisk flytter ind i huset eller lejligheden.
Hvis den faktiske indflytning eller udflytning ikke finder sted på samme dato som overtagelsen eller overførslen, kan ejeren muligvis undgå ejendomsværdiskat for den periode, hvor ejeren ikke har boet der – selvom det afhænger af de specifikke omstændigheder og er baseret på en vurdering fra sag til sag.
Niveauet for ejendomsskat afhænger af den specifikke kommune. Ejendomsskat skal betales for den fulde ejerperiode, uden hensyntagen til flyttedatoer, ubeboelighed osv. Hvis ejendommen udlejes, kan ejendomsskatterne være fradragsberettigede i den skattepligtige lejeindkomst.
Kontakt rådgivningen
Vores jurister kan hjælpe med rådgivning og sagsbehandling indenfor fx familiesammenføring, statsborgerskab, skat, pension og flytning ind og ud af Danmark.
I tilfælde, hvor indflytningen finder sted betydeligt senere end overtagelsesdatoen, afhænger muligheden for fritagelse fra ejendomsværdiskat af, om ejendommen rent faktisk kunne have tjent som bolig for ejeren og hans husstand i perioden. Hvis dette er tilfældet, kan ejeren generelt ikke fritages for ejendomsværdiskat. Det vil altid være genstand for en vurdering fra sag til sag.
Indtil videre har de danske skattemyndigheder fortolket reglerne således, at ejeren kun kan undgå ejendomsværdiskat på grund af skade – storm, brand, vandskade, mug osv. – der forhindrer indflytning i huset eller lejligheden på overtagelsestidspunktet. Dog er det tidligere blevet accepteret, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat, hvis den udsatte flytning skyldes, at ejendommen er ubeboelig på grund af en gennemgribende renovering.
Fritagelse ved salg
Hvis en ejendom fraflyttes, før den er solgt, eller i det mindste før salgsdatoen, er det muligt at undgå at betale ejendomsværdiskat for perioden hvor den står tom, men det kræver f.eks., at nøglerne overdrages til ejendomsmægleren, eller at du er flyttet ind i en anden ejendom. Det samme gælder, hvis ejendommen udlejes, fordi den ikke umiddelbart kan sælges. I alle tilfælde er det vigtigt, at dette korrigeres via den danske selvangivelse.
